不動産の売却や買い替えを考えている方、不動産の相場はずっと変わらないと思っていませんか。その不動産の相場も、建物の築年数や土地の状態・立地によって変動します。また、売買の方法によっても土地の価格は変わります。ここでは、不動産の売却の相場が変動する理由、つまり不動産の価値がどうやって決まるのかを説明します。

建物の築年数

建物の価値を査定するのに築年数は重要なポイントとなります。建物の耐用年数は国の税法に定められており、鉄筋コンクリート造のマンションは47年、木造住宅は22年となっています。この耐用年数は不動産の査定に影響しますので、年数が経つと建物本体の価値が下がります。

しかし、築年数に応じて直線的に価値が下がるのではなく、新築に一度住む、もしくは建ててから1～2年過ぎた時点で一気に2割ほど下落します。これは買い手が築年数にこだわり、なるべく新しい物件を好む状況だからです。築10年が境目で、築20年ではほとんど価値がなくなる状態です。住み続けて何も手入れをしていなければ価値が下がる一方ですが、外壁や屋根のリフォーム、室内の壁、設備等のリフォーム状況などによっては価値が上がる可能性があります。そのため、住んでいるときのメンテナンスがとても重要です。

築年数以外でも、建物の広さ、間取り、構造が木造か、鉄筋コンクリート造かでも評価が変わります。それから大手不動産が建てた家なども質を担保していると評価される傾向があります。しかし、こだわって建てた個性的な家は汎用性がないために高く売れないこともあります。マンションでは築年数による建物価格の下落は、管理状態によって差があります。また、人気のエリアでは築年数にかかわらずマンション価格が高くなる現象も起こります。

土地の状態や立地

不動産の価値は土地の状態や立地によっても変動します。まず土地の形状について見ていきましょう。形状が狭小地は建てられる家が限られてしまうため、価値が低い傾向にあります。逆に広い土地にはどんな建物も建てられるという選択肢が広がるために、価値が高い傾向があります。地盤については、地盤がしっかりした土地のほうが価値は高く、反対に地盤が緩い土地は地盤を強くするための改良工事が必要になるため、評価が低くなります。

さらに、土地とその土地に接している道路の関係、いわゆる道路づけについて見てみましょう。家が建っている土地でも、道路づけが狭いと建て替えが不可能になる場合があります。「土地が道路に2m以上接していないと建物を建てられない」という法律があるからです。それから、見た目は道路でも本当は道路ではない場合、つまり建築基準法上の道路ではない場合があるので、注意が必要です。これも道路に2m以上接していることにならないためです。道路の幅も狭すぎると価値が下がります。

立地に関してはどうでしょうか。南側に高い建物が建っていて、日当たりが悪く、風通しが悪いのも評価がよくありません。それから建ぺい率や容積率も問題になります。建ぺい率が悪いと、敷地いっぱいに建物が建てられなくなります。立地に関しても見ていきましょう。評価が高いのは、駅が近い、バス停がそばにあるなどの交通機関が発達しているところです。スーパーや商店街が近い、学校や病院などの公共機関が近いなどの暮らしやすい場所は高評価です。

仲介・買取で変わる

不動産の価値は土地や建物を売却する方法、つまり仲介か買取かによっても相場が変わります。仲介とは不動産会社に買主をみつけてもらって、不動産売却の仲介を依頼する方法です。その場合は不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。土地や建物も買取よりは高く売れます。買取とは不動産会社が不動産を直接買い取ってくれることです。メリットは不動産会社が買い取ってくれるので、現金がすぐに入ってくることです。

デメリットとしては、普通の売買価格より相場の6～7割ぐらいと低価格になってしまうことです。なぜなら、買い取った不動産をリフォームして、その後の人件費や宣伝費などに費用がかかるのと、いつ売れるかわからないリスクがあるからです。その不動産会社の実績や売買するネットワークによっても買取価格は変動します。

正しく価値を知って売却しよう

自宅を売却するには正確な不動産の価値をまず知る必要があります。不動産は建物の築年数や構造、間取り、リフォーム状況などでも査定価格が変わります。土地は広さ、接道状況、周辺環境の立地条件などによっても価値が変わります。

まずはネットの一括査定で相場をつかむのもよいでしょう。また不動産の査定を依頼する際には複数の業者に依頼をして、信頼のおける業者を選ぶのが必要です。売買方法も仲介や買取によって価格が変動するので、どちらがより自宅を売却するのに有利であるかを検討してみましょう。

ここまで説明したように、一般的に建物の価値は年数が経つごとに減っていきますが、メンテナンスによって価値を上げることもできます。不動産価格は景気動向だけでなく、周辺環境などによっても変動し、立地条件が人気のエリアでは価格が上昇します。不動産の売却は大きな金額を扱うことになるので、失敗したくありませんよね。自宅を売却するときはまずは正確な不動産価格を把握するのが重要なので、適切な不動産会社に査定を頼むことが重要です。

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