中古マンションを売りたいと考えた時、不動産買取で「売却する時期はいつが適しているのか？」と悩んでしまう人もいるでしょう。タイミングを見極めて、最も高額で売却できるチャンスにつかみたいものですよね。今回の記事では、福岡市で不動産買取・売却を行うベストなタイミング【マンション編】を紹介します。検討している人は参考にしてください。

数年後でタイミングをはかる

マンション売却をした際の利益を最大化できるように、所有期間は5年超になってから売却しましょう。5年超になってからの売却を勧めるには理由があります。マンションを売却する時には、譲渡所得という税金が発生するのです。譲渡所得は、物件の所有期間が5年以下か５年超かによって差が生まれます。譲渡所得の計算式は「譲渡所得」＝譲渡価格－取得費－譲渡費用で算出されるようです。

譲渡価格とは物件の売却価格を指し、取得費は土地については購入費、建物については購入費から減価償却費を控除した額をいいます。譲渡費用とは、印紙、測量費、仲介手数料などの売却の際にかかった費用のことです。譲渡所得がマイナスの場合、税金は発生しません。

ただし、5年超の中古マンションを売却し、譲渡所得がマイナスとなっている場合は、他の所得と損益通算をすることで特例を受けることができます。譲渡所得に売却益が発生した時は、税金の支払いを行わなければなりません。税率は物件の所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得にわかれます。税率は以下の通りです。

短期譲渡所得：所得税30．63%＋住民税9%＝39．63%
長期譲渡所得：所得税15．315%＋住民税5%＝20．315%

上記のように、その差は2倍近く異なります。さらに、令和19年までは復興特別所得税が2.1%課税されるようです。所有期間が5年超では税率が低くなるため、節税につながるでしょう。5年超を目安にして物件売却のタイミングを合わせることで、最も利益を最大化できそうです。

買取価格の上昇にあわせる

買取価格の上昇に合わせて売却することは、最も重要なポイントのひとつです。それでは、どのようなときに買取価格が上昇しているのか詳しく紹介しましょう。

新築マンションが高い時

新築のマンションが高い時が、中古マンションを売るタイミングといわれています。理由は新築マンションを欲しいと検討していた人が、何らかの理由で購入を諦めた時、中古マンションにシフトすることで需要者が増え、必然的に中古マンションの買取価格が上がるためです。

金利の低い時期を狙う

金利の低い時期は住宅を購入する人が増えます。金利が低くなることで、住宅ローンを組みやすくなるからです。住宅ローンの負担が少しでも和らぐことで、中古住宅にも購入者が増えるでしょう。住宅購入者の需要が多くなることで、物件の売却価格を上げられる可能性があります。

土地価格が上昇している時

マンションは「建物価格＋土地価格」が物件価値として構成されています。そのため、土地価格が上昇している時は中古マンション価格もほぼ連動しており、土地価格が上昇すれば中古マンション価格も必然的に上昇するのです。

以上３つのポイントから、価格が上昇するのは「新築マンションが高い時」「金利の低い時期」「土地価格が上昇している時」となります。中古マンションの売却に最も適している時期といえるでしょう。

需要が高まるタイミングをはかる

マンションの売却をする時に需要が高まる時期を考えるなら、新生活での引っ越しシーズンを選ぶとよいでしょう。マンションの売却は、1年の中で2～３月が取引件数の多い月といわれています。公益財団法人東日本不動産流通機構記載では、毎年進学や就職、転勤など新生活において引っ越しが多い2～３月と９月にマンションの取引件数が伸びると報告されています（※）。

一方、取引件数が下がる時は1月と8月です。1月はお正月、８月はお盆休みがあることで、取引件数は低い傾向にあります。１年の中で需要が高まるタイミングとなる2～３月が、最も売却しやすい時期といえるでしょう。

※Marketwatch2019（令和元年12月度）出典

ローンの残債額で決める

マンションの売却価格がローンの残債額を上回った時は、売却するタイミングといえるでしょう。マンション購入時の頭金の額や所有期間によって、時期は異なるものです。頭金を入れずに購入しており所有期間も短いなどのケースでは、ローン残債額をマンションの売却価格が上回ることにはなりません。ただし、毎月着実に返済することで、売却する適切なタイミングが訪れるでしょう。

住宅ローンを払い続けることで残債額を0円にすることは可能ですが、マンションの価値は何年経過しても0円にはなりません。すぐに住宅ローンの残債をマンションの価値が上回ることはありませんが、返済を地道に続けていくことでマンションの売却価格がローン残債額を上回る状態へと変化していきます。この変化が訪れた時が、マンションを売却するタイミングの1つといえるでしょう。

今回は、福岡市で買取・売却のベストなタイミング【マンション編】を紹介しました。マンションの売却は時期やタイミングを見極めることによって、損をせずスムーズに売却活動を進めることができるでしょう。不動産会社によって査定額も異なるため、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

【福岡市】おすすめの不動産買取業者ランキング

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