不動産を売却する際には、購入するときと同じようにさまざまな費用がかかります。不動産会社に支払う仲介手数料だけでなく、所得税や消費税などいろいろな税金がかかってきます。そこでこの記事では、不動産の売却時にはどのような税金がかかるのか、節税する方法はあるのかなどについてまとめます。

不動産の売却時にはどんな税金がかかるの？

不動産を買い取ってもらった際には、必ずかかる税金と、利益が出たときにかかる税金の2種類があります。それぞれどのような税金なのかを説明します。

不動産を売却したら必ずかかる税金が印紙税と登録免許税です。売買契約の締結と所有権移転にともなって必要になってきます。

印紙税は不動産売却時、不動産売却契約書に印紙を貼るためのものとして必要になる税金のことです。不動産売買契約書に記載されている金額によって印紙税は変わってくるのですが、契約金額が1,000〜5,000万円以下であれば2万円、5,000万〜1億円以下の場合は6万円となります。印紙税が10万円を超えた場合、令和4年3月31日までは軽減措置が適用されるので、頭に入れておきましょう。

登録免許税は不動産売却時の名義変更に必要になるものです。登記の種類によって税率が異なりますが、所有権移転をする場合は「固定資産税評価額」×2%で計算してください。なお、印紙税と同じように令和4年3月31日までは軽減税率が適用され、計算方式は「固定資産税評価額」×1.5%となるので注意してください。

次に、売却して利益が出たときに必要になる税金の説明をしていきましょう。売却して利益が出たら必要になってくるのは住民税と譲渡所得税、復興特別所得税の3つです。上記の3つの税金は事業所得や給与所得と分けて計算するので「分離課税」と呼ばれています。譲渡所得税は「譲渡価格−(取得費+売却費用)」で算出できます。

ただし、取得費には所有期間中の減価償却がなされている場合があります。譲渡する不動産が居住用、つまりマイホームだった場合は譲渡所得から3,000万円の特別控除が受けられます。そのため、譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が課税対象になるので注意してください。

譲渡所得はどうやって計算すればいいの？

上記でも紹介したように、譲渡所得は「譲渡価格−(取得費+売却費用)」で算出できます。ただし、計算する上で押さえておくべきポイントがあるので説明します。

1つ目は、不動産の所有期間によって税率が変わることです。譲渡するタイミングで、その土地や建物の所有期間が5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も変わってきます。長期譲渡所得の方が税率も低くなるのですが、計算が複雑になるので注意してください。ちなみに譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した年の1月1日までです。これを勘違いすると無駄に高い税金を納めなければいけないので、しっかり確認しておきましょう。

2つ目は、取得費や売却費用には仲介手数料なども含められることです。取得費には土地や建物の購入費用、建築費用、不動産会社に支払う仲介手数料、購入時にかかる税金、解体費用なども含められます。

一方、マンションや一戸建ての場合は期間が経過するごとに価値が減っていくので、取得費の合計額から「減価償却費用当額」を差し引かなければいけません。「建物の取得費×0.9×償却率×経過年数」で算出できます。ちなみに、親から相続した土地や建物の場合は取得費が分からないこともあるでしょう。その場合は譲渡価格の5%を取得費として計算してください。

節税する方法はある？

不動産を売却すると高い税金がかかってくるので、何とか節税したいものですよね。最後に売却時にできる節税の方法を説明します。

1つ目は、マイホームを売ったときの特例です。自分が住んでいる家や敷地の売却であれば、譲渡所得から3,000万円が控除されます。ただし、特例を受けていないことと、譲渡する相手が親子や夫婦、生計を共にする親族でないことが適用条件となります。

2つ目は、所有期間が10年を超える不動産を売ったときの特例です。所有期間が10年を超える不動産を売った場合は軽減税率特例が受けられます。同じ特例を前年および前々年に受けていないこと、買い替えや交換の特例などほかの特例を受けていないことなどが適用条件となります。また、上記の3,000万円が特例と重ねて受けられるのがポイントです。

3つ目は、マイホームを買い換えたときの特例です。こちらはマイホームの所有期間と居住期間が10年以上の場合に適用されるものです。売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買い替えする場合、元の家の譲渡益にかかる譲渡所得課税を先送りにできるというもので、住宅家屋の床面積が50平方メートル以上であること、売却代金が1億円以下であることなどが適用条件となっています。

4つ目は、平成21年および22年に取得した土地を売ったときの特例です。こちらはリーマンショック後の景気低迷を受け新しく設けられた特例で、平成21年もしくは22年に取得した土地を売却した場合に1,000万円の控除が受けられます。相続や贈与などで取得したものや、親やパートナーから譲渡された土地の場合は適用範囲外となるので注意してください。

最後は、特例のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例です。令和3年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを残高を下回る金額で売却し、譲渡損失があったときは、その年の給与所得や事業所得から控除が受けられます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以降3年内に繰り越して控除することも可能となっています。適用条件は譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるもの、償還期間10年以上の住宅ローンの残高があることなどです。また、令和3年12月31日までに売却し、マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が発生した場合も損益通算および繰越控除を受けることが可能です。

不動産を売却した際にも大きな金額の税金がかかってきます。上記で紹介したようにシンプルに計算できるものばかりではありませんが、しっかり節税することで費用を抑えることもできます。もし、分からないことがあれば税務署や税理士に相談してみるのもよいでしょう。

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