転勤や転職、ライフスタイルの変化により「家を売りたい」と思っても、まだ住宅ローンを返済している途中というケースがあります。そもそも住宅ローンの残っている状態の物件は売却することができるのでしょうか。ここで住宅ローンの残っている物件を売却したいと考えている方に役立つ、売却の際の注意点や流れについて紹介します。

住宅ローンが残っている不動産も売却可能？

住宅ローンが残っている不動産は、結論から申し上げると売却は可能です。ただし、住宅ローンが残っている物件には金融機関の抵当権があります。抵当権によって、住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関は不動産を売却して残債に充てることができます。

抵当権つきの物件は、住宅ローンを払えなくなると追い出される可能性があるため、購入したいと考える人はいないでしょう。また、抵当権を二重で設定することはできないので、買いたい人が住宅ローンを利用して購入することもできません。

そのため、住宅ローンが残っている物件を売却するためには、この抵当権を外す必要があります。とはいえ、「不動産を売却して得た売却益で残債を一括返済する」という条件であれば、住宅ローンが残った状態での売却も可能になります。

その代わりに中古物件は、新築にくらべて価値が下がることが多く、売却益だけでは返済金額に足りず貯金を足して返済することも多いです。住宅ローンの残った物件を売却できるかどうかは、売却益が残債を上回るか、もしくは足りない分を補填するためのお金を用意できるかのどちらかになります。

住宅ローンが残っている不動産を売却するまでの流れ

住宅ローンが残っている不動産を売却できるか判断するためには、まず自宅がいくらで売れるのか把握する必要があります。自宅がいくらで売れるかは、不動産会社に売却査定を依頼して確認します。

このときに、売却査定は1社だけでなく複数の不動産会社に依頼しておくと、同じ程度の金額を提示した業者が多ければ多いほど、査定額の信頼度が増すからです。また、自分の物件と同じエリアで似たような売却物件が市場に出ているか、不動産ポータルサイトで確認しておくのもおすすめです。

ただし、不動産会社の査定額で最も高い査定額を提示した会社に、いきなり売却を依頼するのはおすすめしません。不動産会社のなかには、媒介契約を得るために高い査定金額を提示して、契約してから引き下げるという業者もいるからです。

口コミなどの評判や相談時のレスポンスの早さ、対応のていねいさなど、不動産会社選びはいろいろな情報を集めたうえで慎重に行いましょう。売却査定を依頼した際の対応も会社選びのヒントになるので、どの会社と契約するか判断することを念頭に依頼をするといいでしょう。

不動産を売却する際、不動産会社とかわす媒介契約には一般媒介、専属媒介、専属専任媒介の3つがあります。売却を急いでいない場合や人気エリアの物件の場合、自分でも買主を探したいと考えている場合などは一般媒介がおすすめです。逆に、買主を探すのが難しそうな個性派な物件や、売却を急いでいるケースでは、専任媒介か専属専任媒介がいいでしょう。

不動産会社との媒介契約が終わると、不動産会社が広告を出すなど販売活動がスタートします。申し込みが入ると内覧対応をすることになるので、認識しておきましょう。買主が見つかったら売買契約を締結したあとに買主は物件代金を支払い、売主は物件の引き渡しを行います。

このタイミングで、抵当権の抹消と所有権の移転手続きを行います。抵当権の抹消と所有権移転手続きは、司法書士が代行するのが一般的です。もし指定の司法書士がいない場合は、不動産会社が手配してくれます。不動産の売却を計画してから引き渡し完了までにかかる期間は、人気物件であれば2～3か月、時間のかかるケースでは1年以上、平均すると半年程度といわれています。

住宅ローンが残っている不動産を売却する際の注意点

不動産売却は「家を売るのだからお金が入ってくる」と考える方もいますが、不動産会社に払う仲介手数料や売買契約書の印紙代、司法書士への報酬や譲渡所得税など売主が払う各種手数料もあります。販売計画を立てる際は、その分の費用も念頭に計画を立ててください。

とくに仲介手数料は、売却価格の3％～5％+2～6万円がかかります。3,000万円の物件であれば100万円程度の手数料が必要です。

また、売却査定の結果、物件を売却しても売却益だけでは残債の一括返済に必要な金額に届かない、かつ不足分を補う貯金などもない場合はいったん売却について考え直し、金融機関に返済額や返済期間の変更を相談してみたり、住宅ローンの借り換えを検討したりするなど、売却以外の手段も考えることも大切です。

まとめ

住宅ローンを利用して購入したマイホームも様々な事情で売却することになるケースはよくあります。残債を一括返済できるだけの貯金がある人や、売却益で残債を賄える場合は問題ありませんが、そうでない場合は売却自体について考えた直したほうがいいでしょう。不動産会社に相談してプロのアドバイスを受けるのもおすすめです。こちらで紹介した内容も参考に、自分にとってベストな物件の運用を考えてみてください。

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