不動産の買取をどのような流れで行うかわからない、何をしたらいいかわからないという方は少なくないと思います。今回は不動産買取の際に自分で行うこと、不動産会社が行うことを、物件を売ろうと思ったタイミングから実際に物件を売却するまで、流れを順番に細かくご紹介しますので、不動産買取を検討している方は参考にしてみてください。

相場チェック～不動産会社の選定

不動産買取はまず物件の相場を知るところから始まります。物件を売るならできるだけ高く売りたいと考えると思いますが、相場がわからないと高く売れたのか、安く売れたのか判断できません。不動産会社と価格交渉を行うにも相場がわからなければ交渉もできません。物件の売却価格は前面道路状況、土地の形状、面積、方位、間取りなど物件の特徴、要素と取引の時期によって決まります。自分の物件の特徴を抑えた上で近い条件の物件の相場を調べるようにしましょう。

ある程度相場がわかったら、次は買取を依頼する不動産会社を探します。不動産会社は一括査定サイトなどからまとめて依頼し、気になった不動産会社のホームページをみて特徴などを調べるようにするのがおすすめです。

物件の査定は一般的には無料で、査定方法は簡易査定と訪問査定の2種類があります。物件の大体の価格を知りたいのであれば物件の情報を元に価格を査定する簡易査定でもいいですが、売却するのが確実で、詳しい物件の価格が知りたいのであれば、物件を直接現地で調査する訪問調査を選ぶようにしましょう。訪問調査の際に物件を売ろうとしていることを近所に知られたくない場合は、配慮して調査してくれますので相談してみてください。

物件状態の調査～不動産会社と契約締結

調査依頼をする不動産会社が決まったら、不動産会社に依頼して物件の調査をしてもらいましょう。実際の物件の状態、物件周辺の環境などを調査し、マンションであれば専有部分だけでなく共有部分の状態、付帯設備の確認を行います。物件のメリット、デメリットを調査し、物件の査定価格を出してもらいます。調査にかかる期間はおおよそ3ヶ月ほどで、1社ではなく複数社に調査を依頼して価格を比較するようにしましょう。

査定結果から金額を出してもらった不動産会社の中から、担当者の対応や雰囲気、相性、提示金額をみて納得できる、信頼できると思った会社に物件の売却を依頼しましょう。不動産会社との契約には3種類あり、売却を1社にだけ依頼する「専属専任媒介」と「専任媒介」、複数の会社に売却依頼ができる「一般媒介」があります。

契約の方法が決まれば媒介契約書を作成してもらいます。媒介契約書には不動産買取に関する契約の種類やサービスの内容、不動産会社への報酬額、仲介手数料などが記載されており、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づいて作成されます。媒介契約書は宅地建物取引業法により不動産会社が書面を作成して売り手に渡すよう、義務付けられています。媒介契約方法はいずれも売主が自由に選ぶことができるため、物件の売却は必ずしも1社に限定する必要がないことを覚えておきましょう。

売買活動～買主へ引き渡し

契約に基づき、不動産会社が物件を売却するために営業活動をします。社内外のサイトや広告を掲載し、不動産流通機構が運営しているネットワークシステム、レインズにも物件情報を掲載します。物件に関する情報発信を行い、買い手を募集します。営業活動の状況報告は契約内容によって受ける頻度が変わります。なかなか買い手が見つからない場合は、価格の設定や物件の広報活動など、売却に向けた活動の見直しも必要になるので、頻繁に状況報告をしてもらえる契約にするのがおすすめです。

内覧の問い合わせを受けたら、物件の清掃や整理整頓を行い、希望者にいい印象を持ってもらうことが大切です。現在の物件の情報を隠さず伝えることで信用にもつながります。金額や入居時期などの条件を不動産会社と相談しながら交渉することが大切で、購入の合意に至ったら売買契約を結びます。

売買契約時には権利証、実印、印鑑証明書、契約印紙代、本人確認書類、設備表、物件報告書、固定資産税納税通知書、建築確認済証などの書類が必要になります。売買契約、代金の支払いなどが終わり次第、物件を引き渡しますが、所有権移転の手続き、公共料金の清算、住宅ローンがある場合は解約、抵当権の抹消なども行う必要があります。すべての手続きが終わり次第、買主へ鍵を渡すことになります。

不動産の買取高額な取引となるため、物件の調査から価格交渉、買い手の募集から書類の用意などの手続きなど行うことがたくさんあります。ただ、相場を調べること、物件の清掃や整理、書類の用意、問い合わせへの回答など売主が行うことはあまり多くありません。媒介契約を結んだあとは買い手の募集や対応などは不動産会社が行ってくれます。いずれにせよ物件の売却が完了するまで、不動産会社がフォローしてくれますので、信頼できる、安心してお任せできる不動産会社を探すことが不動産買取には大切です。

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