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古屋付き土地は売れる?売却までに建物は解体すべき?

公開日:2022/05/15


誰も住まなくなった古い家が建っている土地を相続して、「売却したいけれど、どうすればよいかわからない」といった方は多いでしょう。古い家が残っている土地は本当に売れるのか、高い値段で売却できる方法が知りたいなど、悩みや疑問があることと思います。ここでは、古屋付き土地を売却する際の注意点などについて説明します。

古屋付き土地が増加しているって本当?

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、1988年から2018年の20年の間に、空き家の総数は約1.5倍の約570万戸から約870万戸に増えています。その中でも、賃貸や売却のための空き家以外に、長期にわたって誰も住んでない家や、取り壊すことになっている家はこの20年に1.9倍も増えているのです。

全国的に見ても、全部の空き家数に対しての長期不在の空き家率が10%を超える自治体が増加傾向にあります。このような空き家が増加していくと、防犯上や火災の危険、景観上もよくありません。国は空き家の増加に対して、さまざまな施策をおこなっています。たとえば、管理の行き届いていない空き家に対して、固定資産税を上げているのです。

固定資産税は人が住む目的の土地には6分の1や3分の1に減額するという特例措置が受けられます。家が古すぎると、この特例措置が受けられなくなるのです。古屋付きの土地をそのままにしておくと、固定資産税もかかりますし、古くなりすぎると固定資産税自体も上がる可能性があるのです。さらに維持管理のための費用もかかり、資産価値が下がっていきます。

古屋付き土地は本当に売れるのか

古屋付き土地は、状態によってはまだ買い手はつきます。木造家屋は耐用年数が20年を超えるとほとんど価値がなくなります。しかし、中古住宅を求める買主の中には、リフォームやリノベーションをして住みたい場合があります。そのほうが一から家を建てるより安く手に入るからです。古屋付き土地は売主には解体費用がかからずにすむメリットがあります。

さらに建物付きだと固定資産税は安くなります。空き家が増えている現状で、国では中古住宅市場を充実させようという施策を講じています。まだ使える空き家に対しては減税によってリフォームをうながし、優良な住宅を増やして中古住宅市場を活性化させようとしています。住宅ローン減税の対象となる中古住宅の要件が、改正前はマンション等では25年以内、木造住宅等では20年以内でした。2022年度の税制改正によって、中古住宅の要件が1982年以降に建築された住宅になっていますので、大幅に緩和されました。

さらに、不動産会社が中古住宅を買い取ってリフォームして販売した場合に、条件がありますが新築住宅と同額の借入限度額が適用されます。また、耐震性の向上やバリアフリーなどのリフォームをすることによって、所得税の控除や固定資産税の減額が行われたり、補助金が出たりする自治体もあるので買主にとって魅力的です。

建物を解体する場合の費用は?

建物の解体費用とは、解体にかかる費用と解体したものを処理する費用を足したものです。解体の流れは、建物内のクロスや床、畳などを取り外し、分別して処分しやすいようにします。建物が骨組みのみになったら、重機を使用して建物を取り壊し、地中のガス管や水道管、基礎やその他の埋没物を取り除いていきます。この解体費用は工事を担当する人件費が主な内訳です。

その結果、解体費用は建物の構造と広さで違いが出ます。木造は1坪あたり2万5,000~4万円、鉄骨は1坪あたり3万5,000~6万円、RCは4万5,000~8万円が一般的な相場になります。たとえば木造住宅で30坪だとすると、だいたい100万円程度かかる計算です。解体したら建物の廃棄物を分別して処理場へ運搬します。

廃棄物処理費用は種類や量によって差が出ます。解体後には整地の費用もかかり、1坪1,500円が相場です。狭い道路など立地条件によって、重機が入りづらい場合には費用がかさみます。地盤によっては地盤改良工事が必要なことにも注意しましょう。

古屋付き土地で売却する際の注意点

古屋付き土地で解体費用をかけたくない場合や、再建築が不可能な土地は古屋付きで売却したほうがよいでしょう。解体費用がかからないかわりに、売却価格が更地よりは安くなります。古屋付きだと建物の金額は含まれないため、現状引き渡しが多くなります。この場合でも契約不適合責任に問われることがあるので注意しましょう。契約不適合責任とは売却不動産にあとから欠陥が見つかった場合に、修繕費用や損害賠償を請求されることです。

さらに古くから建物が建っている場合は、境界線や権利関係が不明瞭になる場合もあります。契約上トラブルになる前に、権利関係の確認や境界線の測量は早めに行うことが肝心です。税金面では売却時には特例や控除が受けられることがあるので利用してみましょう。中古物件は更地より買い手がつきづらく、売却期間が長くなる場合があるので、不動産業者の買取も検討してみてはどうでしょうか。

 

古屋付き土地でもまだ使用可能な場合は需要があります。国も空き家対策や、中古物件の市場を活性化させるための税金の特例や控除などの施策を行っていますので、上手に活用しましょう。まずは建物の資産価値があるかどうかを不動産業者に査定してもらって、売却に向けて早めの行動をするのがおすすめです。

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