不動産を売却するときは、まず不動産会社に査定を依頼することから始まります。査定依頼は、無料で行われるのが一般的です。しかし、依頼後どのように査定が行われるのか、知らない人もいるのではないでしょうか。そこで今回の記事では、不動産査定の方法を解説するとともに、査定の流れや査定基準も解説します。売却を検討している人は参考にしてください。

2通りの査定方法

主に、不動産の査定方法には2つあります。ここでは、それぞれを解説しましょう。

簡易査定

簡易査定はまだ売却の検討段階であるなど、おおよその査定価格を知りたいという方に向いている査定方法です。簡易査定とは机上査定とも呼ばれる方法で、机上で行えることだけで査定を行います。

簡易査定の依頼を電話やインターネットで受け付けた不動産会社は、立地や土地の大きさ、マンションの場合は階数や方角などから査定価格を算出するようです。実際に現地を確認しないため、建物の雰囲気が暗かったり建物から駅までの間に電柱のない区間があったりしても発見されないことが多く、査定の精度は低くなりがちです。

戸建ての場合は個別性が高く、簡易査定では正確な価格を出すことが難しいようです。都心のマンションの場合は似ている条件をもつ物件も多く、簡易査定でも精度の高い査定を行いやすいでしょう。

訪問査定

詳細査定とも呼ばれる方法で、実際に不動産会社の営業担当者が物件に足を運び、現地調査を経て査定価格を算出する方法です。物件の個別の事情が反映されるため、簡易査定と比べて精度の高い査定価格となります。訪問調査では周辺環境をはじめ、土地や一戸建ての場合は道路と敷地の位置関係、一戸建てやマンションの場合は室内や設備の状況、駅から建物までの雰囲気、マンションでは眺望なども査定に影響します。

一戸建てやマンションの場合、これまでの部屋の使用状況やメンテナンスの実施状況も、査定価格を左右する要因です。たとえば、リフォームをしたばかりの物件の場合、簡易査定よりもプラスの査定になることがあります。しかし、築年数の割に室内の傷みが激しかったり、設備に不具合があったりする場合は、マイナスの評価となるようです。

不動産会社と媒介契約を結んで売却価格を決める際は、訪問査定を行って算出した査定価格を用います。本格的に売却を検討する段階では、不動産会社に訪問査定を依頼してください。

不動産買取の査定の流れ

まず、一括査定で買取業者に簡易査定を依頼しましょう。その結果を元に、訪問査定を依頼してください。依頼後は訪問日時を決め、現地調査が始まります。その後必要書類を確認し、査定結果を聞きましょう。簡易査定は、複数の会社に依頼することをおすすめします。それぞれの買取業者によって、査定金額も異なるためです。

また、現地調査は、長くても数時間で終わります。必要書類は、あらかじめ用意しておくと焦らずに済むでしょう。最後の査定結果と、不動産会社の特徴、担当者に安心して任せられるのかなどをあわせて、媒介契約を交わすかどうかを判断してください

不動産買取の査定の基準

不動産買取の査定の方法は3つあり、組み合わせることによって査定基準が決まります。

取引事例比較法

査定する不動産と条件が似ている物件の成約事例を探し、売却された時期や立地条件の違い、物件の個別性などを比較して、価格を査定する方法です。個別事情（最寄り駅からの距離・物件自体の広さ・間取り・築年数）を考慮して査定結果を出します。

原価法

建物について現時点で新築した場合の価格から、築年数に応じた原価修正を行って原価を求める方法です。一戸建ての建物部分の査定に利用されることが多いとされています。原価法は、再調達価格×延床面積×減価修正（残耐用年数÷耐用年数）で算出されるようです。

収益還元法

賃貸用不動産などが将来生み出すと期待される収益から価格を割り出す方法です。1年間の収益を利回り（還元利回り）で割る、「直接還元法」と、一定の投資機関から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）」があります。DCF法はあまり使われませんが、精密に査定を行えるようです。直接還元法は、年間家賃収入÷還元利回り×100という計算で求められます。

各不動産において用いられる方法

個人の住宅売却では、取引事例比較法や原価法を用いることが一般的でしょう。このような査定方法は、不動産流通推進センターという公益財団法人が「価格査定マニュアル」で定めているため、利用する不動産会社が多いようです。しかし、大手不動産会社は独自のマニュアルを作成することもあります。その場合も、価格査定マニュアルに準拠しているケースがほとんどです。また、査定価格は買取業者の事情によっても左右されます。そのため一括査定サイトを利用して、よりよい買取業者を選びましょう。

今回は、不動産買取の査定方法について解説しました。しかし、査定の価格はあくまで目安であり、その価格で売れるという保証はありません。簡易査定の結果を鵜呑みにせず、買取業者を選んでください。

【福岡市】おすすめの不動産買取業者ランキング

商品画像	1	2	3	4	5
商品名	エルももち/イエステーション早良店	ナカジツ（じょうなん店）	センチュリー21永観	福屋不動産販売（早良店）	すみなび西新店
特徴	地域密着で３種類の口コミ評価がNo１の不動産会社	5つの不動産売却方法から自分にあった方法を選べる	地域密着の豊富な実績と、最大級の不動産ネットワーク	地域密着で50年以上蓄積された情報とノウハウがある	売却プランの中から、オーナーが満足できるプランを提案
詳細リンク	詳細はこちら	詳細はこちら	詳細はこちら	詳細はこちら	詳細はこちら