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不動産にも売り時がある!売り時を見極める方法は?

公開日:2022/09/15


不動産には、人によって大切な思い出が詰まっていたり親から受け継いだ歴史あるものだったりと、一言で語れない重みがあります。そして、同時に取引の際には大きな金額が動くものでもあります。できれば、高く売りたいと考えるのは当然のことですよね。そこで今回は、不動産の売り時や、売ってはいけない時期について掘り下げて解説していきます。

不動産には売り時がある!

年中価値が変わらないものもあれば、変わるものもあります。不動産の場合は後者で、売る時期によって価格が大きく変わってくるのが特徴です。売り時を知り、いつ手放すべきかを見極めることで、売却で得られる金額には大きな差が出てしまいます。目先の利益にとらわれて売り時の判断を誤ってしまうと、本来の不動産の価値を下回る金額で手放すことにもなりかねません。不動産の売却を検討する際にはぜひ売り時について知っておいてください。

不動産の売り時には3つのタイプがある

不動産の売り時には、大きく分けて3つのタイプがあります。ここでは、その3つの売り時のタイプをそれぞれ詳しく説明します。

季節的な売り時

不動産業界が活発になるのは、たくさんの人が引越しをするときです。つまり、会社の異動や進学などで今の家を離れる人が増える3~4月ごろにかけてが1年でもっとも不動産の需要が高まる時期になります。需要が高まれば不動産の価値も上がるので、1年のなかでもっとも不動産が売れやすいのも、この時期ということです。

また、需要が高まるということはそれだけ競争率も上がります。たとえば不動産の閑散期であれば、物件を売却しようとしても思うように買い手がつかず、仕方なく当初の予定よりも低い金額で売却しないといけないということもありえます。

しかし、不動産の繁忙期であれば同じ物件でも何人かの買い手候補が現れる確率も上がり、必然的に物件の価格も上がる可能性があります。どうせ売るのなら、この3~4月ごろの売却を目指して計画を立てるといいでしょう。不動産の売却には大体3~6か月程度かかるので、3~4月ごろの売却を目指すなら前年の8~11月ごろから本格的に売却に向けて動き始めると安心です。

税制面から見る売り時

不動産を売却した時、もし、その売却価格がもともと購入した価格より高ければ、譲渡所得とみなされ所得税を納める義務が生じます。この所得税は、不動産を所得していた期間によって変わり、期間が短ければ短いほど高くなります。低くなる境界線は5年です。所有期間が5年以下の場合、所得税率は30%ですが、5年以上になると所得税率が15%まで下がります。そのため、所有してから5年たってから売却するほうが税制的に得をすることになります。

築年数による売り時

一部例外はありますが、一般的に不動産の価値は築年数にともなって下がっていきます。つまり、新築の時がもっとも不動産としての価値が高く、そこから徐々に価値が下がり続けていくということです。戸建ての場合は、築15年までは10%ほどの下落で済みますが、15年を過ぎると下落が加速します。15年というと、新築で建てたときのキッチンやバスルームはだいぶ古び、外壁や屋根にも補修が必要になる時期です。そのための費用がかかるので、物件の価格も下がってしまうということです。

もし、戸建てを売る場合は、築15年を境目に考えるといいでしょう。しかし、そのあと築26年以降になると価格はほとんど下がりません。シビアな考え方ですが、築26年以降の戸建ては建物としての価値がほぼ無く、土地だけの価格になるからです。

マンションの場合は戸建てとは少し異なり、築5年目までで大体新築価格から20%ほど下落します。しかし、築6~15年目までは価格が大きく下がることはありません。そのため、マンションを売却するときは築6~15年目が最初の売り時と考えられます。この時期をもし逃せば、次に価格の下落が落ち着くのが築21年目以降です。

売却してはいけない時期はある?

逆に不動産の売却を避けるべき時期は、前述した「売り時」を逃した時期ということになります。季節的な売り時は不動産価格に大きく影響し、税制面や築年数による売り時は知らずに売却してしまった場合「あと1年売却を待てば余計な税金を納めずに済んだのに」「あと1年早く売却していればもっと高く売れたのに」という後悔につながりかねません。相場価格の上昇を予想して売却するのも、なるべく高く売るための手段として有効ですが、不動産の相場の上がり下がりを正確に予想するのはなかなか難しいことでもあります。どうしても相場を見極めたい場合は、プロに相談することも検討してみましょう。

まとめ

不動産を売却する時には、売却価格を少しでも高くするためにも売り時を考えることが重要です。大きな金額が動くものですから、少し気をつけるだけでもかなりの差が生じます。不動産の適正価格を知り、売り時を適切に判断することで、大切な不動産の価値をなるべく落とさずに売却することを目指しましょう。今が売り時なのかどうか自分では判断ができないという場合は、信頼できる不動産会社に相談するのもおすすめです。プロ目線で的確なアドバイスしてもらえるので、ぜひ選択肢に加えてくださいね。

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